广州市江桉贸易有限公司与广州市黄埔区百货公司借款合同纠纷执行系列案

一、基本案情

申请执行人广州市江桉贸易有限公司与被执行人广州市黄埔区百货公司借款合同纠纷三案，申请执行人申请拍卖被执行人所属位于广州市黄埔区港湾路28号第4幢102、203、301、302房产。

立案后，广州海事法院查封了被执行人所属以上房产。由于被执行人不主动履行义务，法院迅速启动对查封房产的处置程序。

进入评估程序后，执行法官发现，由于门牌号更换，黄埔区港湾路未见有执行裁定书中载明的黄埔区港湾路28号的门楼号牌，现场显示的门牌号为黄埔区港湾路390、392、394、396号。经向协助查封单位查询，房管部门和公安派出所均没有黄埔区港湾路28号第4幢102、203、301、302房变更为黄埔港湾路390、392、394、396号的记录，也没有上述390、392、394、396号所有人为被执行人的记录。当地公安派出所出具情况说明显示，查封的黄埔区港湾路28号第4幢102、203、301、302房与上述390、392、394、396号的门牌号无法相对应。

调查中发现，上述390、392、394、396号均经多次装修改造重新分隔，难以辨别其内部结构和平面布局的原貌，也难以确认其原有各物业边界的准确位置。经查询房管和国土部门，均无法提供法院查封的黄埔区港湾路28号第4幢102、203、301、302房的平面图以及可辨认的所在具体地段位置的相关图纸，当事人也未能提供上述390、392、394、396号的原始平面结构图，以及显示其历次装修改造所致变化的相关图纸或记录。

对此，申请执行人请求法院继续财产处置程序，但被执行人的代管单位广州市黄埔乙丰投资经营有限公司（下称乙丰公司）坚持认为目前的房产不是执行标的，双方各执一词，并四处信访投诉。

为了打破执行工作面临的僵局，执行法官在做好当事人信访申诉工作的同时，开展了以下财产核实工作：1.调查取证。向黄埔派出所调取原广州市黄埔区港湾路28号即为现黄埔港湾路390、392、394、396号这一幢楼的书面材料。2.现场听证。组织双方当事人分别对原广州市黄埔区港湾路28号第4幢102、203、301、302房进行指认，找出存在的分歧并予核实。3.走访调查。找出与房产相关的案外人并要求提供相关资料，确认黄埔港湾路390、392、394、396号一至三楼权属范围。4.借助专业技术力量。组织双方当事人和案外人广州市黄埔区住房和建设局协商，推选出三方认可的14家具有资质的测绘公司，通过法院摇珠选定其中一家，根据当事人提供的相关资料，对原广州市黄埔区港湾路28号第4幢102、203、301、302房进行了实地测绘，并转绘出原广州市黄埔区港湾路28号第4幢102房，201、202、203房，301、302房图纸及面积，并由相关当事人签名确认。经专业公司实地测绘和转绘，最终确定本案查封的执行标的就是未经公安机关登记的现为黄埔港湾路390、392、394、396号房产。

二、执行结果

我院将拍卖裁定、拍卖公告以及转绘图纸贴于黄埔港湾路390、392、394、396号，在淘宝网上进行公开拍卖，所得价款24,995,461元，双方当事人息诉罢访，本系列案顺利执结。

三、典型意义

查人找物难是解决执行难中所直面的一大顽疾。在执行过程中，准确地查人找物是确保案件顺利执行完毕的关键一环。被执行人出于对生效判决的抵触、对自身利益的考量，往往采取各种措施和方法对抗法院的财产调查和其他执行工作。具体到本案，执行人员面临确定即将处置的财产是否为查封的财产、是否为被执行人的财产、是否为正确的执行标的的难题。为了确保财产处置工作的准确性，避免执行工作给案外人的合法财产利益带来不必要的损失，执行员充分发挥执行能动性，借助专业技术力量，多管齐下进行财产的核实工作，有效地扫除了阻碍执行的“绊脚石”，为及时、迅速兑现申请执行人的合法利益打下了坚实的基础。